Риски при покупке квартиры
Если в предварительном договоре такие сроки не обозначены, то, с одной стороны, это может свидетельствовать, что у фирмы уже есть проблемы с оформлением дома, с другой стороны, застройщик избавляется от ответственности перед вами и сможет безнаказанно тянуть время.
Первый Столичный Юридический Центр
Телефон: (495) 776-13-39, (985) 776 13 39
Риски при покупке квартиры
В настоящее время очень мало строительных проектов реализуются в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ, который определяет серьезные гарантии для будущих новоселов. Во всех остальных случаях застройщики используют "серые" схемы, в основном договоры предварительной купли-продажи. Получается, что покупателям просто деваться некуда - приходится "брать, что дают". Полностью избежать издержек таких схем вряд ли удастся, они на то и рассчитаны, однако можно максимально снизить риски.
Существуют два основных вида "серых" схем.
1. Предварительный договор. В настоящее время наиболее распространен у застройщиков предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке. Фактически он представляет собой не что иное, как обещание, что фирма, построив дом и оформив на себя в собственность квартиры, заключит с покупателем основной договор - договор купли-продажи готового жилья. При наличии готового дома фирма может использовать подобную схему, чтобы платить поменьше налогов. Поскольку жилье вы получаете сразу, то основной риск - ожидание, время, в течение которого будет зарегистрировано право собственности на квартиру. Без этого документа юридически вы не станете полноправным хозяином, не сможете оформить регистрацию по месту жительства (прописку), совершать какие-либо действия с жильем (сдавать, продать и т.д.).
Отдавая деньги при заключении такого договора, вы не вкладываете их в будущую квартиру, потому что соглашения о ее покупке еще нет. Есть лишь обещание оформить куплю-продажу в будущем. Если впоследствии застройщик откажется передавать вам новостройку, то в лучшем случае путем долгих судебных тяжб вы сможете добиться возврата вложенных денег. Разумеется, они значительно обесценятся с учетом инфляции. Фактически по предварительному договору вы приобретаете квартиру для застройщика, ведь, построив дом на ваши средства, фирма сначала зарегистрирует жилье на себя, чтобы затем продать его вам. С юридической точки зрения такая сделка является притворной, а потому ничтожной, так что настаивать в суде на предоставлении построенного жилья вы опять же не сможете. Кроме того, если застройщик решит продать обещанную вам квартиру, т.е. заключит с другим лицом договор купли-продажи, то именно этот покупатель будет считаться добросовестным приобретателем жилья. Соответственно и тут вы лишаетесь возможности требовать передачи квартиры.
Если вы все-таки решитесь подписать предварительный договор, то для начала постарайтесь прояснить статус новостройки в местных органах власти: нет ли каких-либо претензий к фирме-застройщику, не нарушены ли обязательства по инвестконтракту. Желательно, чтобы в предварительном договоре был указан срок, в течение которого фирма оформит свое право собственности на жилой дом. Обязательно должен быть указан срок, в который с вами будет заключен основной договор купли-продажи, скажем, в течение месяца после регистрации права собственности застройщика. Если в предварительном договоре такие сроки не обозначены, то, с одной стороны, это может свидетельствовать, что у фирмы уже есть проблемы с оформлением дома, с другой стороны, застройщик избавляется от ответственности перед вами и сможет безнаказанно тянуть время.
2. Паевой фонд. Совсем недавно появился еще один способ "обхода" Федерального закона N 214-ФЗ: закрытые паевые инвестиционные фонды.
Заключая договор паевого вклада, вы фактически инвестируете средства в строительство объектов недвижимости, в том числе жилых домов. В дальнейшем вы можете рассчитывать на получение процентов по вкладу или предоставление квартиры.
Ни о каких гарантиях, положенных дольщикам, речи здесь не идет - как пайщик, вы берете на себя все риски, связанные со строительством: просрочка, плохое качество и даже случайная гибель объекта (пожар, ураган и т.п.).
Избегайте вкладывать деньги в недвижимость, если вам предлагают договор, не подпадающий под действие Федерального закона N 214-ФЗ.
Если вы решились, то должны быть уверены в добросовестности застройщика. Так, некоторые банки соглашаются предоставлять ипотечные кредиты на приобретение новостроек, даже если застройщики используют "обходные" пути, однако такое возможно, в частности, если строительством занимаются хорошо знакомые банку фирмы.
Авторы статьи: юрист Чернова Наталья Владимировна и адвокат Сухов Олег Владимирович Источник: Ur-Sdelka.ru
По всем вопросам, связанным с юридической консультацией, сопровождением сделки с недвижимостью, проверкой юридической чистоты сделки, анализа представленных документов, составление договоров, сбор необходимых документов для сделки, регистрация договора, и представлением интересов в суде по спорам в области недвижимости: вопросам признания права собственности, оформления права собственности в новостройке, оформление права собственности на гараж (машиноместо), признанию права собственности на нежилое помещение, регистрацию права собственности, признанию права собственности в судебном порядке, по вопросам двойных продаж квартир, об отмене сделки, можно записаться на прием к специалистам нашего Центра по телефонам:
8 (985) 763 - 90 – 66; (495) 776-13-39, (985) 776 13 39 или по e-mail: 6494149@bk.ru
Запись к адвокату на прием осуществляется по указанным выше телефонам. Внимание! Консультация платная.
А также вы можете ознакомиться с другой информацией по данной тематике на нашем сайте ниже:
Договор участия в долевом строительстве
Договор участия в долевом строительстве: правовые аспекты, учет и налогообложение
Договор уступки прав требования
Споры из договора долевого участия в строительстве
Долевое участие в строительстве и инвестиционные договоры
Договор участия в долевом строительстве не есть вид "инвестиционного" договора
Договор уступки прав требования в обмен на принятие долга (образец)
Имущественный налоговый вычет в связи с продажей квартиры совладельцами
Договоры уступки требования и перевода долга: право на вычет НДС
Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире.
Договор участия в долевом строительстве
Договор участия в долевом строительстве
Договор участия в долевом строительстве: правовые аспекты, учет и налогообложение
Договор уступки прав требования